1. VEFA는 어떤 계약인가요?
모로코 채무계약법상 VEFA(vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement)는 매도인이 정해진 기간 안에 건물을 완성해 소유권을 이전하고, 매수인은 공사 진행에 따라 대금을 지급하는 구조입니다. 주거뿐 아니라 업무·상업·산업·수공업 용도에도 법정 형식이 적용됩니다.
외국인이라고 별도 계약 형식이 생기는 것은 아니지만, 여권 표기와 번역, 해외송금 증빙, 대출 승인 조건이 추가될 수 있습니다. 계약금 송금 전에 모로코 공증인 또는 해당 행위를 작성할 자격이 있는 현지 법률전문가가 초안을 검토해야 합니다.
ANCFCC · 법률 44-00 및 개정법 107-12 공식 원문2. 건축허가 번호 없이 예약금을 보내지 마세요
법률 제618-3 ter조와 제618-5조는 건축허가를 받기 전 예약계약 또는 예비매매계약을 체결하는 것을 금지합니다. 예비계약에는 토지 타이틀 번호 또는 미등기 토지의 참조정보, 권리·부담·지역권, 건축허가 일자와 번호가 포함돼야 합니다.
따라서 “허가 진행 중”이라는 설명만으로는 부족합니다. 허가 사본과 최신 소유권증명(certificat de propriété)을 받고, 토지 소유자와 계약상 매도인이 일치하는지 확인하세요. ANCFCC는 소유권증명이 신청 시점의 법적·물적 상태를 증명하는 문서라고 설명합니다.
ANCFCC · 소유권증명 공식 안내3. 예약계약에는 1개월 철회권이 있습니다
제618-3 quater조는 매수인이 예약계약 체결일부터 최대 1개월 안에 철회할 수 있도록 하고, 매도인은 철회권 행사일부터 7일 안에 선지급금 전액을 반환하도록 정합니다. 예약계약의 유효기간은 갱신할 수 없는 최대 6개월입니다.
예약 단계의 돈은 매도인 명의의 특별 은행계좌에 예치되고 매수인은 예치 영수증을 받아야 합니다. 현금이나 관계자 개인 계좌로 보내지 말고, 수취인·계좌 성격·송금 목적이 계약서 및 영수증과 일치하는지 확인하세요.
4. 공정별 최대 납부비율을 계약서와 대조하세요
제618-6조는 최대 납부 흐름을 예약계약 5%, 예비매매계약 5%(예약계약이 없으면 10%), 공사 착수 10%, 이후 기초·골조·마감 및 사용승인 단계에 나누어 60%, 최종계약과 열쇠 인도 시 20%로 규정합니다.
이는 모든 프로젝트가 같은 날짜에 청구한다는 뜻이 아니라, 공사 진행과 연결된 법정 상한 구조입니다. 청구서에는 어떤 공정이 완료됐는지, 이를 누가 증명했는지, 다음 납부가 계약상 언제 발생하는지 표시돼야 합니다. 계약 전 또는 정식 예약계약 전의 임의 지급은 법률상 무효가 될 수 있습니다.
5. ‘보증 있음’이 아니라 보증증서를 확인합니다
예비매매계약에는 미이행 시 납부금 환급 보증, 공사완료 보증 또는 보험의 참조정보가 들어가야 합니다. 매도인은 예비계약 뒤 매수인을 위해 완공 보증 또는 환급 보증을 설정해야 하며, 관련 보증서·보험 사본을 계약 작성자에게 제공하도록 규정돼 있습니다.
보증기관명, 증서번호, 보장금액, 유효기간, 청구조건과 예외를 확인하세요. 개발사 자체 문구나 홍보 페이지의 ‘안전 보장’ 표시만으로 법정 보증을 확인했다고 보면 안 됩니다.
6. 설계도·시방서와 모델하우스를 분리해서 봅니다
제618-4조는 허가된 건축도면에 맞춘 시방서에 프로젝트 구성, 공사·설비 내용, 완공 및 인도 기한을 담도록 합니다. 등기된 토지라면 시방서, 승인된 건축도면, 철근콘크리트 도면과 공동소유 규약 등을 토지보존소에 제출해야 합니다.
계약서 부속 시방서에서 전용·공용 면적, 마감재 등급, 주차·창고, 냉난방, 가구 포함 여부와 유상 옵션을 확인하세요. 모델하우스 사진은 참고자료일 뿐 계약 부속도면과 시방서보다 우선하지 않습니다.
7. 열쇠를 받는 날과 소유권을 얻는 날은 다를 수 있습니다
법률상 건물은 공사가 끝난 것만으로 완공된 것으로 보지 않고, 사용허가(permis d’habiter) 또는 적합성증명(certificat de conformité)을 받아야 합니다. 최종 매매계약은 건축사의 완공·시방 적합 확인, 사용허가 또는 적합성증명, 등기 부동산의 경우 개별 토지 타이틀 작성 뒤 체결됩니다.
등기 부동산에서는 최종계약이 토지대장에 등록돼야 소유권 이전 효력이 완성됩니다. 열쇠 인도, 잔금 지급, 최종계약 서명, 개별 타이틀 번호와 등기 접수증을 각각 확인하고 보관하세요.