1. 지적도와 소유권증명서는 같은 문서가 아닙니다
ANCFCC는 토지등기, 지적, 지도 제작을 함께 담당하지만 각 문서가 답하는 질문은 다릅니다. 소유권증명서는 특정 시점의 법적·물적 상태와 등록된 권리를 확인하는 데 쓰이고, 지적도는 등록 과정에서 작성·갱신되는 도면 자료입니다.
따라서 “등기 깨끗합니다”라는 설명만으로 현장에 보이는 담장, 출입로, 테라스 또는 주차 공간까지 거래 대상에 포함되는지는 알 수 없습니다. 권리 문서와 도면, 현장을 한 묶음으로 대조해야 합니다.
ANCFCC · 지적 서비스 및 지적도 안내2. 계약서의 면적은 어디 기준인지 물어보세요
광고에는 건축면적, 전용면적, 대지면적 또는 추정 면적이 섞여 적힐 수 있습니다. 계약서에 숫자가 하나만 있다면 그 숫자가 타이틀·지적도·건축 도면 중 무엇을 근거로 하는지, 주차·창고·테라스·공용지분을 포함하는지 공증인에게 명확히 확인하세요.
아파트는 건물 전체 면적이 아니라 거래 대상 전유 부분의 개별 타이틀과 부속 공간의 기재를 대조합니다. 토지는 지번처럼 보이는 설명 대신 타이틀 번호, 지적 참조값과 도면의 경계선을 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
3. 담장과 점유는 법적 경계의 증거가 아닐 수 있습니다
현장에서 보이는 벽, 울타리, 정원 사용 구획이나 이웃과의 관행은 등기·지적상 경계와 다를 수 있습니다. 특히 토지·빌라·리야드처럼 증축이나 분할이 반복된 매물은 도면과 다른 구조물이 있는지, 인접 필지의 통행권이나 지역권이 있는지를 따로 검토해야 합니다.
ANCFCC의 일반 등록 절차도 등록 신청 전에 지적 부서의 위치 확인과 지형 자료를 거치며, 경계 절차 뒤 공고와 이의 제기 절차가 이어짐을 설명합니다. 이미 등록된 매물을 매수하는 경우에도 이 공적 절차의 결과와 현장 상태가 일치하는지 살펴볼 이유가 됩니다.
ANCFCC · 일반 토지등록 절차4. 증축·분할·합병이 있었다면 ‘도면 정합성’을 확인합니다
건물 증축, 수영장·창고 설치, 필지 분할 또는 합병 뒤에는 현장과 토지 타이틀 도면을 맞추는 기술 절차가 필요할 수 있습니다. ANCFCC는 기술서류 접수에서 도면과 현장 상태의 부합 여부, 경계 등을 확인하고 필요한 경우 토지 도면과 절차 조서를 발급한다고 안내합니다.
매도인이 “나중에 정리하면 된다”고 말하더라도, 누가 어떤 비용으로 언제까지 정리하는지와 미정리 시 계약금·잔금·해제 조건을 공증 계약에 반영할지 검토하세요. 단순한 미관 변경과 허가·등기 정합성이 필요한 변경을 스스로 판정하지 않는 것이 좋습니다.
ANCFCC · 기술서류·도면 정합성 절차5. 외국인 매수자의 실사 순서
- 받은 자료를 분류합니다. 최신 소유권증명서, 지적도·도면, 건축 관련 문서, 공동소유 서류를 파일별로 나눕니다.
- 번호부터 맞춥니다. 주소와 광고명보다 타이틀 번호·관할 보존소·면적 표기를 대조합니다.
- 현장을 문서 위에서 걷습니다. 출입로, 담장, 주차, 부속 공간, 증축 부분을 도면과 함께 확인합니다.
- 차이는 계약 조건으로 바꿉니다. 원인 문서, 정정 주체·기한, 비용 부담, 대금 지급 조건을 공증인에게 문서화해 달라고 요청합니다.
- 잔금 뒤에도 다시 확인합니다. 본인 명의 등기 완료와 새 소유권증명서를 받고, 송금·공증·등기 자료를 함께 보관합니다.